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37大城市房价泡沫排行榜(二)
WWW.JJHOUSE.CN  2005-3-28 8:57:18  文章来自:九江房产信息网  阅读次数:3509
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 以上海的一个普通的三口之家为例,该市2004年人均可支配收入为16683元,3口之家的可支配收入为50049元,再按照目前我国居民43%的消费率计算,则该三口之家的平均年节余(年收入的57%)为28528元,目前,上海平均商品房房价(外环内)为8627元,而一个普通的两居室房价(按70平方米计算)为603890元。也就是说,上海的一个普通三口之间要买一套70平米的住房,按照现在的收入、房价水平,平均需要21.17年。 


  21.17年!不算不知道,一算吓一跳。不过,上海的市民买房还不是最需要耐心的,最需要耐心的是温州市民,他们需要21.43年。 


  依次计算,37大城市房产泡沫从大到小依次是: 


37大城市房价泡沫榜




排名 

城市 

04年居民家庭人均可支配收入(元) 

三口之家年收入(元) 

年节余(元) 

每平米房价(元) 

简约两居室平均总价(70平米)(元) 

买套简约两居室需要年限 





温州 

17727 

53181 

30313 

9278 

649460 

21.43 





上海 

16683 

50049 

28528 

8627 

603890 

21.17 





杭州 

14565 

43695 

24906 

7210 

504700 

20.26 





南京 

11602 

34806 

19839 

4960 

347200 

17.50 





青岛 

11089 

33267 

18962 

4639 

324730 

17.13 





天津 

11467 

34401 

19609 

4760 

333200 

16.99 





大连 

10378 

31134 

17746 

4241 

296870 

16.73 





北京 

15638 

46914 

26741 

6232 

436240 

16.31 





宁波 

15882 

47646 

27158 

5900 

413000 

15.21 



10 

厦门 

14443 

43329 

24698 

5156 

360920 

14.61 



11 

西安 

8544 

25632 

14610 

3007 

210490 

14.41 



12 

南宁 

8060 

24180 

13783 

2817 

197190 

14.31 



13 

昆明 

9045 

27135 

15467 

3150 

220500 

14.26 



14 

贵阳 

8989 

26967 

15371 

3100 

217000 

14.12 



15 

广州 

16884 

50652 

28872 

5660 

396200 

13.72 



16 

太原 

9353 

28059 

15994 

3050 

213500 

13.35 



17 

南昌 

8690 

26070 

14860 

2777 

194390 

13.08 



18 

沈阳 

8880 

26640 

15185 

2926 

204820 

13.49 



19 

兰州 

7684 

23052 

13140 

2438 

170660 

12.99 



20 

苏州 

14451 

43353 

24711 

4460 

312200 

12.63 



21 

武汉 

9564 

28692 

16354 

2858 

200060 

12.23 



22 

重庆 

9221 

27663 

15768 

2732 

191240 

12.13 



23 

福州 

11436 

34308 

19556 

3368 

235760 

12.06 



24 

哈尔滨 

8940 

26820 

15287 

2574 

180180 

11.79 



25 

石家庄 

8622 

25866 

14744 

2470 

172900 

11.73 



26 

郑州 

9364 

28092 

16012 

2650 

185500 

11.58 



27 

成都 

10394 

31182 

17774 

2868 

200760 

11.30 



28 

济南 

12005 

36015 

20529 

3172 

222040 

10.82 



29 

海口 

8981 

26943 

15358 

2330 

163100 

10.62 



30 

合肥 

8610 

25830 

14723 

2220 

155400 

10.55 



31 

长沙 

11021 

33063 

18846 

2825 

197750 

10.49 



32 

长春 

8900 

26700 

15219 

2191 

153370 

10.08 



33 

银川 

7984 

23952 

13653 

1930 

135100 

9.90 



34 

西宁 

7626 

22878 

13040 

1821 

127470 

9.77 



35 

乌鲁木齐 

9729 

29187 

16637 

2280 

159600 

9.59 



36 

深圳 

27596 

82788 

47189 

6037 

422590 

8.96 



37 

呼和浩特 

10166 

30498 

17384 

1960 

137200 

7.89 


37城市平均 
11357.11 
  
  
3802 
  
13.38 





  温州——泡沫破灭的第一个针眼 


  眼下,温州马鞍池盛兴大厦一套150平方的房子,售价近150万元,但月租金只有2300元左右,年投资收益率只有1.84%,不仅大大低于工商界公认的8%以上的平均经营收益率,还低于银行1年期定期存款2.25%的利率。 


  按照国际惯例,在一个成熟和理性的市场中,房价一般是月租金的100-200倍;一旦超出这个标准,两者会相应做出调整。而这套房子的房价是月租金的652倍! 



  抛开资金的折现因素,投资者就要花超过54年的时间才能收回投资,已接近房产产权的70年有效期限。 


  精明的温州人这下终于意识到房价泡沫的严重性。从2004年10月以来,温州的房产交易量已出现连续下降的趋势,2004年12月新房交易量比11月下降53%,二手房也下降32%。甚至有些炒房人士惊呼:这两个月基本上交易都停滞了!这让人不禁猜想:温州是否会成为当前我国房产泡沫破灭的第一个针眼? 


  据本刊调查,我国37大城市中,目前房价租金比一般在230-290倍,在200倍以下的基本没有,而北京等热点城市则超过300倍,上海的房价租金比为360倍左右,而杭州则更高达470倍左右,温州则在500倍以上。>>温州人一起进来聊聊房价吧! 


  南京——20%炒房族离场 


  关于上海、杭州地产泡沫的报道已经连篇累牍,不用多说,他们位列“泡沫榜”第2、3名,并不出乎大家的意料。而作为第4名的南京,房产风险同样不容忽视。 


  2005年2月,南京(江南8区)的商品房平均售价已经高到4960元,在1月的一次调查中,认为南京的房价合理的受调查者为0%。2004年底,南京的投资性购房比例为22.3%,而2003年底为27.6%,下降20%,可见,20%左右炒房族的信心已被越来越高的房价瓦解,怯场而去。 


  2004年,南京二手房交易量占楼市总成交量的60%,预计今年将上升到70%。但从2004年下半年以来,南京二手房市场不断出现交易量萎缩、买房人持币观望气氛与日俱增。 


  对于2005年南京的房价,曾经精准地预测到2004年南京真实房价涨幅为15%的南京大学商学院教授高波,最近铁口直断:2005年,南京房价将出现小幅波动!二手房价必跌!>>南京人一起进来聊聊房价吧! 


  青岛——房产泡沫直追沪杭 


  高居“泡沫榜”第5名的青岛,其房产泡沫开始于1999年,至今已经有6年。尤其是2001年7月北京申奥成功后,青岛作为2008年奥运会惟一的伙伴城市,受这一重大利好的刺激,全市房价大幅上扬。 


  青岛的房价与广州基本处在同一水平,但工薪阶层的工资收入是广州在岗职工年平均工资的一半左右;在青岛市市南区和崂山区沿海一线,不少楼盘价格超过10000元/平方米大关,房价与上海都有得一比,但是从经发展的水平看同上海还是有较大差距。有人把青岛房价的高昂归罪于外地人的炒作,其实,在青岛所有购房者中,外地人的比例仅占11%。 


  因此,目前青岛的房产风险要比广州高出许多,直追上海和杭州。2004年,青岛市内四区商品房交易套数,比2003年下降22%;总成交面积下降26%,是个值得注意的危险信号。 



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