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北京市国土局揭秘土地成本:土地只占房价两成
WWW.JJHOUSE.CN  2005-4-1 10:23:39  文章来自:九江房产信息网  阅读次数:3370
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  土地只占房价两成 经济适用房供地充足

  北京国土局揭秘土地成本

  本报记者 肖宾

  近期,有多家开发商表示房价之所以居高不下,都是因为地价上涨抬高了开发成本。昨天,北京市国土资源局召开新闻发布会,首次公开披露了开发商的真实土地成本,并表示,北京市现有的土地资源足以保证每年的经济适用房建设。

  -土地成本

  只占房价两成比例

  按照有关政策规定,自2004年8月31日以后,开发商将主要通过“招拍挂”(招标、拍卖、挂牌)三种方式取得土地,以前的协议土地转让方式将日渐淡出。但采用“招拍挂”方式后,开发商纷纷认为,在新的模式下,土地入市价格被大幅抬高,这直接导致开发成本上升。有开发商公开表示,房价之所以居高不下,都是因为地价上涨抬高了开发成本。

  昨天,北京市国土资源局新闻发言人、副局长张维对这种说法进行了全面驳斥。张维表示,近期,国土资源部在全国范围内就地价与房价问题,做了专门的调研,最后的统计数字显示,结合国内32个主要城市的数据,从全国的平均水平来看,地价因素只占商品房成本的23%。而北京土地占成本比还略低于全国平均水平,该数据为22.98%;上海的土地占成本比相对更低,土地只占总成本的16.15%;广州则更低,为11.4%。土地占房地产商开发项目成本的比重是比较小的。

  

  北京市国土资源局昨天表示,今年的土地供应面积将得到充分保证。本报记者李贵明摄


  国土资源部同时还对全国51个城市2004年的土地价格进行了调查。张维表示,按照国土部的数据,2004年,全国的土地平均价格为1198元,比2003年上涨了6.1%,其中,住宅用地的土地平均价格还要略低一些,为1128元,只比2003年上涨了5.4%。2004年度,国内部分城市的部分房地产项目价格出现了相当大幅度的上涨,通过相关数据可以很清晰地看到,部分地区房价的涨幅远远大于地价上涨幅度。由此可见,房价上涨是由很多原因导致的,土地成本推动只是很小的一部分,开发商将房价上涨全归于土地问题,是站不住脚的。

  -商品房价

  北京房价表现平稳

  近期,北京市建委发布了北京市2004年下半年新建商品住房买卖指导价格,数据显示去年下半年,本市商品住宅成交均价达到6048元/平方米,同比增长540元/平方米,增幅达9.8%;公寓成交均价10438元/平方米,上涨932元/平方米。

  有市场人士同时也认为,因为上海的高档房屋价格涨势凶猛,受到价格比较因素的作用,北京市的房价在2004年也出现了几年来最大的涨幅,一些高档项目的涨幅尤其突出,温榆河一带的二手别墅市场在2004年就基本上出现了30%以上的涨幅,从每平方米1500美元左右,上扬到了2000美元左右。

  针对北京市的房价问题,张维表示,北京的房价走势还是比较平稳的。张维解释说,其所掌握的数据显示,北京市的商品房均价目前在5054元/平方米左右,与往年相比涨幅并不太大。在1997年到1998年间,北京房价曾经出现过大涨行情,当时北京房价位于全国首位,北京的房屋均价要比上海高2000元/平方米左右,比全国均价高出3000元/平方米左右。在此之后,北京市的房价就一直保持在比较平稳的态势上,尽管均价比全国平均水平高出不少,但近年来的涨幅要远小于上海、重庆等地。

  -土地供应

  今年土地供应充足

  基于对北京市目前房价走势平稳的这个认识,北京市国土资源局将会充分保证2005年北京市的土地供应面积。

  张维表示,到目前为止,北京市2005年的土地供应计划还没有经过市政府的审批,所以目前还不能正式公布,但本年度的土地供应计划将绝对会满足、符合城市发展的需求,并不会出现土地供应过紧的问题。

  2002年,北京市国土资源局共供应土地4559公顷;2003年共供应6438公顷,相比增幅是比较大的;到2004年,更是达到了创记录的9498公顷。

  张维解释说,2004年之所以会出现土地供应面积再次激增的现象,是有其独特原因的。当年因为首都机场扩建工程,仅此一个项目就一次性供应土地上千公顷,再加上2004年存在所谓的“8.31”大限问题,导致北京市的开发商全都集中申报项目,引发了土地供应大幅放量。

  尽管2005年的土地供应计划还没有确定最终的具体数字,但张维表示,根据发展需求预测,另外再排除一些类似于“8.31”那样的历史因素的影响,2005年的土地供应面积计划维持在2003年的水平,也就是全年共供应6000多公顷土地。因为“8.31”之后,现在开发商手中本身就有不少土地,这部分土地在2005年将会有一定的释放,再加上2005年的新供应土地,将足以满足北京市2005年的发展需求。

    -经济适用房 
建设用地绝对保障

  在两会期间,曾经传出消息,有代表建议北京市取消经济适用房这种做法。在3月31日的采访中,记者从北京市建委和国土资源局了解到,北京市将会继续推出经济适用房,而且相关用地绝对充足。

  建委有关工作人员对记者表示,经济适用房对北京意义重大,在全国范围内都具有示范意义。1998年至2003年底,北京市共批准经济适用住房建设项目52个,竣工面积1113万平方米,中央国家单位及各系统等建设413万平方米;两部分共约1500多万平方米,平均每年竣工面积250多万平方米。

  2004年北京市竣工经济适用房306万平方米,全市经济适用房均价为每平方米2953元,而去年包括经济适用房在内的商品住宅均价为每平方米4747元,如果不包括经济适用房,2004年商品住宅的均价应为每平方米5025元,也就是说,经济适用房将商品住宅均价拉低了278元。

  有市场人士表示,与上海相比,北京房地产市场之所以呈现相对稳定状态,房价只是平稳上涨,一个非常重要的因素就是北京每年有300万平方米左右经济适用房的供应量,对整个商品房市场起着平衡作用。如果没有经济适用房的这种“中和”作用,北京房价涨幅肯定要增加不小。

  建委有关工作人员表示,在今后,北京市仍将大力推进经济适用房的建设工作。张维昨天也表示,经济适用房用地属于划拨用地,国土局在供地政策上对经济适用房将予以绝对保证,只要建委等部门确定好具体的项目位置,国土局每年都能保证200万到300万平方米的土地供应量。

  -新闻链接一

  土地供应办法将出台

  本报讯 (记者肖宾)北京市国土资源局有关负责人昨天表示,北京市目前正在制定“北京市国有土地供应办法”,该办法预计很快就将正式公布,在新办法的指引下,北京市的土地市场将被纳入一个更加规范的体系之内。

  北京市国土资源局副局长张维表示,2004年北京市有关部门对土地市场进行了治理整顿,共清理土地违法行为2411件,涉及土地5424公顷。截止到2004年底,已经制止纠正1569件,立案查处842件(已结案723件),责令退还土地1500公顷,复耕土地449公顷。

  有知情人士表示,北京市的土地市场相对而言还是存在比较多的问题的,仅一个治理整顿就查出5424公顷存在违规问题的土地,这已经基本上相当于正常年度里,北京市一年的土地供应总量。有关方面对该问题的处罚力度过轻助长了违规行为的发生。在此次整顿中,共查出土地违法行为2411件,但仅有7人受行政处分,5人受党纪处分。

  针对北京市的土地市场,张维表示,国土局正在会同市发改委等部门制定“北京市国有土地供应办法”,该办法将建立不同产业的用地标准,并将制定出北京市的土地储备计划。该办法还将规定,北京市的土地以后全面由市一级政府统一供应,市政府将按照不同用途、不同方式,对土地供应有保有压。此外,按照新办法,有关部门以后还将对北京土地市场采取新的监管模式,每季度都将做出市场分析。

  -新闻链接二

  94%开发区被核减

  本报讯 (记者肖宾)北京市国土资源局昨天宣布,经过清理整顿,北京市共核减开发区442个,被核减的开发区将面临转为自用、复耕、按正常程序运作三种处理方式。

  北京市国土资源局副局长张维表示,经过2004年的清理整顿,北京市的470个各类开发区核减了442个,减幅为94%;核减规划面积46768公顷,减幅为53.4%。

  针对如何处理被核减开发园区问题,北京将主要采取三种做法:对已经建成了的开发园区,要求其取消名称,转为自用;对没有动工,只进行了圈地的开发区,则要求其彻底复耕;对工程正处在进行中的,则要求其按普通项目,正常申报。

  目前,北京市未发现再以开发区名义招商引资的现象,也没有再成片开发土地的行为。本市保留、拟保留的28个开发区,已上报国务院审核。目前北京经济技术开发区已通过审核。

  《京华时报》(2005年04月01日B60版) 

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