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首页 > 购房指南 |
| 抵债房屋处置需要注意的问题作者:高学忠 |
| WWW.JJHOUSE.CN 2006-7-30 23:56:14 文章来自:九江房产信息网 阅读次数:5632 |
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所谓抵债房屋是指发展商由于资金紧张而用新房抵押的房屋，债权方找到买家后才能变现。
一、确认债权关系是根本
债权方应与发展商就双方的债务关系进行确认，如涉及材料、人工、服务已经客观提供给发展商，这样将来出现问题的举证才比较简便、有效，避免节外生枝，在迫不得已仲裁或诉讼时防止对方在是否产生债务的事实纠缠不清。
二、指定抵押房屋的房号避免尾房抵押
发展商往往会在抵押合同中不愿意指定房号，这是出于希望好卖的房子自己留着出售的心理。如果发展商在合同中约定在未售出房屋中挑选的条款，对债权方比较被动，一则真的有客户买房子，对方不一定配合，再者如果销售进入后期，滞销房屋变现比较困难，或者在变现中会出现价格的折扣，使债权方的资产流失。
三、签定预售合同更名是擦边球
在实行网上签约政策之前，这种操作比较方便，但是现在的政策是期房限转，而且预售合同备案后更名只能按照退房处理，在手续上比较麻烦，需要买受人及其财产共有方同时到场公证，另外，即便办理的退房手续，如果开发商不配合，作为最终的买受人能否再签定这套房子的预售合同也是变数。所以双方只能约定签约不备案，这种做法比较实际，但是是打政策的擦边球。
四、全款出让最安全
一般如果客户贷款，贷款部分银行放款还是到发展商帐号，这样就还是存在该部分款项被拖欠的潜在风险。如果开发商配合，可要求起出具委托付款证明给相关的银行，授权银行将贷款放给债权方。但就目前的情况下，不是所有银行都接受，如果指定银行与发展商的原贷款行不是同一个银行，就存在贷款保证金的问题，一般是5%，这个开发商一般是不接受，只能由债权方来出，好在银行会还这笔保证金。
五、开发商的配合置关重要
这里不能排除个别发展商有抵赖的故意，那样这个处置的流程就很难顺利走通，不得已债权方只有将房产先过户到自己名下，这里还需要注意指定个人会比较方便，由公司买需要比较复杂手续。
六、售楼处销售最便捷
发展商售楼处销售的好处是有很多购房意向客户，如果有价格优惠，肯定比较吸引人。但是一般发展商是不愿意你这么做，所以只有给销售团队点利益，使他们有积极性做这个事情。
七、买家定金先押住
抵债房屋信息不是谁都拿的到，一般中介公司会嗅觉更敏感，债权方也愿意委托，实际上，委托中介是一个很重要的渠道，但是需要注意的是，买家的定金最好让中介付给债权方的公司，这样避免你那边跟发展商刚沟通办手续，买家又变卦，实际上在房屋变现之前，发展商依然是主动和强势的，这年头欠债的才是黄世仁。
总之，房产抵押不得以不要做，做就要争取主动，尽快变现，其中的法律关系比较复杂，应该将合同条款请专业人员审查，避免出现不必要的麻烦。
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