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房价必跌的49个理由 泡沫散尽后的惟一走向?
WWW.JJHOUSE.CN  2006-8-4 16:57:57  文章来自:九江房产信息网  阅读次数:7638
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理财 林伟  
 
  6月初,随着国家有关房市调控措施(“国六条”及九部委联手出台的相关实施细则,以下简称“房产新政”)的批量“上市”,国内关于未来房价走势的争论不绝于耳。据悉,对当前的“房产新政”,国内众开发商对“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上”这一条意见反应最为强烈。 

  开发商对“90平方米以下、70%以上”这两个数字意见最为强烈的道理非常简单:假设100人买房,每人购1套180平方米的房子,市场需求总量为18000平方米;每人购1套90平方米的房子,市场需求总量9000平方米。由于商品房的核心价值是居住,购房自住者谁也不会三天两头没有找乐子地再买1套房子。因此,政策调控下中小户型房的数字化刚性要求意味着整个房市的需求总量将大幅缩水——需求总量大幅缩水,意味着房市将有可能出现供过于求的“大好局面”,其结果是房价必跌无疑。 


  当然,国家此次关于房市的强力调控,还有一个极为重要的原因是当前国内房地产市场泡沫有持续放大的迹象。政策以挤去泡沫为目的之一,泡沫散尽的房价惟一走向自然是跌。 


  房价看跌,房价必跌,理由自然并非上述简单的两个,至少应包括以下49个。 


  决策思维篇 


  以民为本,关心民生,体恤民意,是此次“房产新政”全面贯彻落实的价值落点。中央政府的决策思维、治国理念与信心决心,直接决定着当前正在推进的“房产新政”的力度、深度和广度。 


  1.执政党的理念。“立党为公、执政为民”是中国共产党执政理念的灵魂与核心,“切实解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题”则是前述执政理念价值取向的具体诠释。很显然,当前房价走向是决定“居者有其屋”的基本前提,因而也属于“人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题”之一。 


  2.总理真情告白。2006年3月14日,温家宝总理在十届全国人大四次会议闭幕后会见中外记者时表示:“我最觉得痛心的问题,是在我这3年的工作中,还没能够把人民最关心的医疗、上学、住房、安全等各方面问题解决得更好。但是,中国的总理懂得一个道理,就是知难不难,迎难而上,知难而进,永不退缩,不言失败。”总理将住房列入最觉痛心的问题之一,这是普天之下购房者“新生”的希望。 


  3.“十一五”房市走向。在国家明确提出建立和谐社会与科学发展观的大背景形势下,我国房市重心将从1988年第一次房改后的发展经济功能再向发展社会功能倾斜转移,即在整个“十一五”期间,大力发展中低价位、中小套型普通商品住房。 

  民生民意篇 

  “你买的不是房子而是一种生活方式,你买的楼盘名字就是你的生活方式,从此以后30年的人生,那几厅几室就是你的世界你的中心。”如此形象传神的描述,是2000多万房奴目前生活状态的生动写照。当然,比这2000多万“卖身为奴”的人更不幸的,则是那数以亿计等待“卖身为奴”的准房奴。 


  4.有调查显示,在已购房的人群中,91%的人选择了按揭贷款。在目前已贷款买房的人当中,有31.8%的人月供占到其收入的50%以上。依据银监会发布的相关标准,这31.8%的贷款购房者显然超过了预设“警戒线”,成为不堪重负的“房奴”。 


  5.4月26日,深圳市民邹涛在深圳发起不买房运动,呼吁不愿做“房奴”的人们团结起来对抗炒高房价的势力,“团结一切可以团结的力量,让房子烂到炒房人手中……我们倒是要看看究竟是谁熬不下去”。4月下旬,中国青年报社会调查中心一项有8938人自发参加的调查显示,邹涛的行动赢得79.1%的人支持。 


  6.“曾经有一个买房的机会摆在我的面前,我没有珍惜,现在才知道是多么的珍贵,因为现在的房价对我而言已经是太高了。”CCTV4频道“今日关注”主持人鲁健面向全球数亿观众,在直播节目时脱口而出,道出自己买房梦“一天一天在破灭”的真实感受。 


  7.一位北京准房奴的购房经历。今年4月13日,沿海赛洛城售楼小姐在电话中劝说刘波(刘波博客,刘波新闻,刘波说吧)赶快“下定”,否则“越等越贵”。售楼小姐的“提醒”让刘波“发毛”。3月初,沿海赛洛城的报价是7400元/平方米,到了4月6日房展会已骤升到7800元/平方米,1周后仍在犹豫的刘波被告知部分户型已涨至8200元/平方米。“一月间,我就得多付10万。”刘波苦笑。他说,希望有一套自己的房子,“如果非要加个期限,希望别超过今生”。 


  8.几位准房奴的声音。准房奴一:“‘房奴’这一称呼,不知会勾起多少人的伤心事。可是,天晓得,还有多少人跟我一样,连当‘房奴’的资格都没有?!”准房奴二:“最早没有赶上2900元一平方米的房子,放弃了;再想买的时候,付不起10万元的首付,又放弃了;后来能付起10万元首付了,房价又涨了,无奈又放弃……”准房奴三:“房价在疯涨,工资已跌停,明天哪里可以放下一张我的婚床?” 


  9.房奴、准房奴的时间资源配置。在中小户型稀缺与高房价并存的大背景下,买一套房需要消耗买房人大量的时间,并波及数个家庭,这是一个显而易见的事实。单从时间投入来看,假定全国1年有2000万房奴、准房奴采取购房行动,买一套房平均需要3个人参与信息搜寻、奔波看房与购买洽谈,平均每个人需要消耗100小时,如此意味着全国有600亿小时的时间资源被高房价所吞噬,由此所造成的机会成本损失高达数千亿元。 


  10.2006年3月7日沈晓杰系列批判中国房地产的文章,开篇标题为《高房价:压在当今中国市民身上最重的大山》。 

 数据信息篇 


  在未来房价的走向中,现有存量房产的数据表现是一个重要指标。在“房产新政”的强力挤压下,以往开发商那种靠竞相开发大户型、消灭中小户型,将所有的房产消费需求围堵到大户型消费的局面,将得到彻底改变。因此,中小户型的大批量供应与存量房产的供给释放,将对全国现有高房价形成高压。 


  11.商品房空置率是房市当前有房没房的一个重要指标。据国家统计局5月发布的国房景气指数显示,截止到4月底,全国商品房空置面积为1.22亿平方米,同比增长18.9%。其中,空置商品住宅6921万平方米,增长15.9%。空房率的国际警戒线在10%,而中国地产空房率已超过26%。 


  12.全国契税收入是房屋等不动产交易最真实的数据表现。国家税务总局相关信息显示,今年1到4月份,全国契税收入增幅趋缓,仅增长了7.4%,远远低于去年同期63%的增长幅度。 


  13.房地产金融数据是房地产泡沫是否生成的一个重要指标。据统计,2005年底房地产贷款达到3.07万亿元,占金融机构人民币各项贷款余额的14.84%,与GDP的比率为16.75%;商业性个人住房贷款余额为1.84万亿元,占金融机构人民币贷款余额的8.9%,与GDP的比率为10.0%。 


  14.建设部政策研究中心今年4月提出的《2020年中国居民居住目标预测研究报告》指出,“2020年我国居民住120平方米才算小康”。按照这一标准,在北京这“120平方米”一套房子的价格相当于一个普通北京市民40年的全部可支配收入。 


  15. 以北京为例,看全国各地开发商竞相开发大户型的情况。北京市房地产交易管理网公布的统计数据显示,截止到5月15日,该市未签约现房住宅套数是17294套,未签约住宅面积是2858129平方米,平均每套现房住宅建筑面积高达165平方米。 


  16.上海房屋的确切造价。从事过10年建筑安装工程预算的王炼利,5月30日在《南方人物周刊》撰文说:“非别墅高档公寓类的商品住宅的建造价格就在每平方米1400元到1600元之间。” 

  他山之石篇 


  是泡沫,终究要破灭;疯狂过,总要付出点代价。 


  17.美国。1926年,美国以佛罗里达州为龙头的房地产泡沫幻灭,间接引发上世纪30年代世界经济危机。 


  18.日本。1991年,日本房产泡沫破灭,日本房价因此持续15年下跌,并直接导致日本经济的萧条。日本人称此次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”,并把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。 


  19.香港。从1984年到1997年,香港房价年平均增长超过20%。东南亚金融危机降临后,香港楼价持续6年大幅下跌。在这场泡沫中,香港平均每位业主损失267万港元,有十多万人由百万“富翁”一夜间变成了百万“负翁”。 

  标本借鉴篇 


  日本是全球房市泡沫的一个国家标本。日本泡沫问题最知名的权威野口悠纪雄教授说:“日本最大的教训,就是不要陷入曾经有过的那种拒绝相信的状态。泡沫期间,人们不相信价格会下跌。历史已多次证明,这是错误的。” 


  20.暴涨。1985年,东京商业地价指数为120.1(1980年为100),到1988年就暴涨到了334.2,短短3年间就暴涨了近两倍,其中中央区地价上涨了3倍。1990年,仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格,制造了世界上空前的房地产泡沫。在此期间,不仅出现了“收买美国、购并世界”的豪言壮语,同时还有“房价只涨不跌”的市场神话。 


  21.日本消费者购房有所谓“三代贷款”的按揭方式,就是90年期限甚至是100年期限的抵押贷款,购房者可以终其一生分期付款,甚至分期到子孙一代。 


  22.政策显著特征。日本房地产泡沫时期,低利率的金融政策、宽松的银根、银行资金的盲目参与及坚挺的货币均为整个日本房地产市场的预热提供了合适的温床。最后,猛烈的政策调控又成为泡沫破灭的主因。 


    23.舆论的力量。1990年9月,日本国营广播电视台NHK连续五个晚上在黄金时段播放了有关土地问题的特别节目,指出地价是可以下跌的,并提出应让日本的地价下降一半。这一节目像颗重磅炸弹,其巨大的舆论冲击力揭开了日本泡沫经济破灭的序幕。 


  24.暴跌。据统计,房地产泡沫破灭后,日本大城市中各类物业的价格平均下降了50%,特别在东京银座地区,商业性房地产包括写字楼和商铺及其用地的平均价格仅为1990年泡沫高峰时的25%,住房及其用地的平均价格是1990年的40%。 


  25.严重后果。1991年,日本房地产泡沫破灭致使日本经济10多年来一蹶不振。房地产价格的暴跌导致一些涉足房地产业较深的大、中、小企业纷纷倒闭。房地产价格暴跌还重创了日本金融业,成为日本经济衰退的“罪魁祸首”。 


  26.故事。2004年初,东京近郊的一位30多岁家庭主妇给报社去了一封信。她说,她和丈夫在10年前按揭买下一套房,目前还有部分贷款没还清。最近,附近同样条件物业因当年积压没有售出,削价处理的价格竟低于他们还剩下的还款金额。 

  泡沫迹象篇 


  全国房价近3年持续暴涨的事实及前述“数据信息篇”中有不少都是泡沫迹象的内容,这里添上3条,权作补充。 


  27. 政策方面,低位的利率与宽松的信贷和银根以及正走在持续坚挺路上的人民币币 


  值,与房市泡沫期的日本不谋而合。 


  28.据新华社5月9日报道,广州、上海、北京等城市近日相继推出“个人住房接力式贷款”,即两代人可以共同出力按揭购买一套房产。如此按揭模式尽管与日本当年“三代贷款”按揭有所区别,但极为神似。 


  29.与当年日本房市一样的神话。任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)曾友情提醒全国购买者“历史证明所有的房价永远都是上涨的。从来没有一个国家的房价是下跌的”。与任志强相应和,北师大教授董藩(董藩博客,董藩新闻,董藩说吧)说:“房地产常态就是涨的,请大家放心。”

  政策调控篇 

  “国六条”与九部委联合制订有关房市整体调控的实施细则,其速度之快,力度之大,指标量化之细致,剑指目标之明确,可谓“空前绝后”。现代经济学理论告诉我们,当市场无形之手失灵的时候,就是政府有形之手正式出击的时候。 


  30.此次“房产新政”之前政策制订与贯彻执行的连贯性。从央行最早的121号文到银监会的212号文,从去年的“国八条”到七部委联合行动,无论是提高金融信贷门槛还是着力调整住房供应结构,所有房市政策围堵调控的核心指向最终还是高房价。 


  31.速度之快。5月17日国务院有关切实调整住房供应结构的“国六条”出台,5月24日银监会“银六条”利剑紧随其后,5月29日九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格的15条实施细则发布。“国六条”与15条实施细则的法定生效实施时间为6月1日,其间几乎不给市场任何喘息的机会。 


  32.力度之大。此次房市调控的重头戏之一就是针对地方政府,向各地方政府高悬起问责利剑,实为当前高房价“釜底抽薪”之举——当问责利剑高高祭起时,各地方政府自然不再会拿自己的“官帽”开玩笑。 


  33.指标量化之细致。在此次房产新政”中,出乎所有人预料的是,“新审批楼盘,套型建筑面积90平方米以下的住房所占比重,必须达到开发总面积的70%以上”;“优先保证中小户型土地供应,不得低于年居住用地总量的70%”;“5年内转手交易需交纳全额营业税”等刚性数字化指标鱼贯而出,掷地有声。 


  34.执行力之强化。与2005年建设部等七部委出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》相比,本次出台政策的部门又增至九部委,新增加了监察部和统计局。监察部的加入,大大增强了本次政策的执行力。 


  35.全局布控之周密。九部委15条实施细则还从税收、信贷、土地政策的调节作用、加强房地产开发建设全过程监管、切实整治房地产交易环节违法违规行为、有步骤地解决低收入家庭的住房困难、完善房地产统计和信息披露制度等诸多层面,加强房市整体调控。 

  操作建议篇 


  36.北京科技大学管理学教授赵晓:我建议对房地产调控实行一票否决制如何?干脆借鉴计划生育一票否决的做法,对凡是导致房价失控以及在解决大多数人居住保障方面不力的地方政府官员,无论其政绩有多么突出,都坚决地将其罢免。 


  37.经济学家徐滇庆认为,房地产空置率高,根子在银行,因此,只要抓一两个银行行长,房地产市场的问题也就迎刃而解了。 


38.一位不愿透露姓名的经济学家趋势判断中的建议,“长期化、根本化的手段,中央怎么会不知道?调高利率、二手房个税、物业税,甚至取消期房制度都有可能在未来逐一实施,现在只是不把杀手锏一次都亮出来,看局势的发展需要而定”。 


  39.一位网友分析说。在资讯畅通、成本几近为零的时代,全中国无房者联合起来具备了必要基础,一呼百应完全可能。

 市场表情篇 

  “房市新政”以雷霆万钧之势出台,从中央到地方有条不紊地贯彻执行,房市表情,特别是房地产开发商的表情,大抵也应是未来房价走向的一面镜子。 


  40.业内人士称“房产新政”及其实施细则是“惊天雷”,将全面震撼楼市。“国六条 


  ”调控细则公布之后,地产开发商出奇沉默,这是房地产这个年轻的行业有史以来最不平常的一次。 


  41.《北京现代商报》报道称,面对政府部门房产调控,京城楼市呈现四大表情:表情一,急!开发商齐齐闭门开会;表情二,“贼”!开发商自创“开七条”(所谓的“开七条”,包括按多层洋房报建,按别墅卖钱;购房人无力掏首付,开发商借钱;偷工减料,炒号;建假网站;提前准备,走为上策等);表情三,苦!开发商质疑有“计划经济”之嫌;表情四,乐!高端代理机构渔翁得利。 


  42.一家广州的开发商管理层在焦急地等待了三天后看到“国六条”细则后明确表示,“总算解脱了,大不了不做房地产转行吧”。 


  43.一位房产公司老总的担忧:这次政府只提到了营业税,对个人所得税是只字未提,真的不会征了?恐怕是时候未到啊,螳螂捕蝉,黄雀在后,政府还要留点利空以观楼市后效啊。所有的这些政策都只是出了一半,或许这才是政府本轮调控的高明之处,利空未尽,威慑才大。如果按照以往的经验,以争取利好来对冲利空,恐怕最终只能换来政策更大的利空。 


  44.遇新政,七成温州炒房者降价急甩在渝房产。“70%以上的人不但在房价上再次降价,还愿意承担房屋交易的营业税”。不过,温州炒房团抛出的房子不仅没有成为“香饽饽”,反倒是“烫手的山芋”。 


  45.在6月6日召开的2006上海国际地产大会“10+10圆桌会议”上,据说地产巨头在此会议上社会责任觉醒。 

  细节解读篇 


  在中国当前房市的大背景下,细节在一定意义上也是风向标。 


  46.今年3月份以来,大家注意一下中央各大媒体报道房价的密度、力度和方向,实际上也能对国家对房价走势的期望值作出一个基本判断。 


  47.央视5月17日邀请喊跌房价的国家发改委经济研究所的研究员王小广“做客”《新闻会客厅》,节目行将结束时,主持人在总结陈辞时说:“希望我们国家这个房地产市场能够步入一个良性、健康的轨道。”这句话的潜台词,是给参与节目主张目前房市运行正常的任志强的“一记耳光”,因为房市有待步入一个良性、健康的轨道本身就是说:当前的房市运行是非良性的,不健康的。 


  48.“屁股坐错地儿”教授言论的无言结局。6月5日,记者看完《今日说法》后,在人民网“房产频道”看到北师大教授董藩有关“房价上涨是常态”的高论。到了2:01,记者小憩后再打人民网“房产频道”,教授高论变成数个可爱的足球。次日,在同一位置出现的则是对董教授“屁股坐在那儿”的质疑文章。 


  49.5月18日于新春博客刊出的《中国房地产崩溃路线图》,具体崩溃路径共划分为进攻、相持、急速下跌、小幅下跌、楼市低迷、小幅反弹6个阶段。6个阶段结束后,从2011年元旦开始,房价进一步雪崩,房地产业的噩梦加剧,市场缺乏人气和信心,支持此前中国地产发展的诸多推动因素荡然无存。与此同时,救市的舆论开始出现,但短期并未形成气候。 

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