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“买楼流程”环环相扣 “交易细节”应处处留心
WWW.JJHOUSE.CN  2006-8-12 14:28:10  文章来自:九江房产信息网  阅读次数:6138
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  7月初,建设部、发改委、工商总局联合发出《通知》要求:加强商品房预售许可管理。房地产开发企业取得预售许可证后,应当在10日内开始销售商品房。据记者观察,虽然现在大部分楼盘实际上并不能做到拿到预售证10日内一定开盘,不过,开盘的速度的确已经比以往有所提早。 
  拿到预售证却迟迟不开盘 

  案例:张小姐一直留意着工作单位旁边的某楼盘,一天,张小姐在“阳光家缘”看到该楼盘已经取得预售证的消息。因此,第二天,张小姐就跑去该楼盘做了登记。满以为10天后就能收到该楼盘开售的消息,却足足等了大半个月,张小姐才等到该楼盘正式发售的通知。她问销售人员,为何之前不开卖,销售人员说公司还未制定出销售方案和价格,因此不可能一拿到预售证就卖楼。张小姐又问,不是政府规定拿到预售证后10日内就要开卖吗?销售人员笑着说道:“要不是有这个规定,楼盘不会那么早就开卖。现在我们才等了10多天就正式发售,已经比以前提早了很多。” 

  温馨提示:其实上有政策,下有对策。有业内人士告诉记者,其实如果开发商不想那么快开盘,只要不那么早申请预售证就行了。甚至可以等房子基本建好了再申请预售证。因此,所谓拿到预售证后10日内开始销售,很容易就被规避了。另外,也有的开发商会对很早来买房的客户报明显偏高的价格,吓退那些一看到预售证就想买房的客户。因此,即便看到某楼盘已经拿到预售证,市民也应该留意该楼盘正式的开盘时间,如果该楼盘迟迟不开售,市民可以向房管局举报此违规行为。 

  诚意金越收越高3万元是行价 

  在新政后,即便是已经取得预售证的项目,依然还是在走先收诚意金的老路。与以往不同的是,2005年下半年的诚意金只是1万元,而现在的楼盘,不管是不是豪宅楼盘,都发狠似的把诚意金的价码提高到了3万元或以上。 

  案例:王先生看到报纸广告后,前往某楼盘看楼。他向销售人员咨询如何买房,销售人员说,必须要先下3万元的诚意金才能予以登记。同时表示,如果到时买不到楼,这3万元是可以退还的。 

  温馨提示:有业内人士透露,由于宏观调控政策的实施,开发商手里能够掌握和挪用的资金已经越来越少了。特别是购房款也要自己到银行存到监控账户后,开发商能够拿到的现钱就更加少了。为了支付营销费用,开发商自然要在诚意金上动脑筋。 

  因此,市民在登记缴纳诚意金时,最好先看清楚诚意金金额或者先打电话咨询楼盘。由于现在还没规定不允许开发商在拿到预售证后,不准收取诚意金。看来,收取高额诚意金的做法,在一定时期内还将有可能继续下去。 

 交款环节一不小心就中招 

  签合同、交楼款是买楼过程中极其重要的一步,由于走到这一步不少消费者大有水到渠成之感,所以虽然小心翼翼,但有时还是会被发展商牵着鼻子走,不小心就上当吃亏。 

  辨别真假监控账户需留心 

  案例:日前,苏先生打算交纳首期款,被发展商告知可以缴存在两个监控账户中。留了个心眼的苏先生发现,其楼盘预售证上只有一个监控账户,就按照预售证上的账户打入了首期款。事后,苏先生才知道,原来预售证上的才是监控账户,发展商提供了两个账户,容易让消费者在搞不清楚情况的时候,将钱存入非监控账户中,也为挪用购房款提供了方便。 

  温馨提示:据房管局预售款监控部的有关人士介绍,商品房预售款监控就是要求开发商在指定银行设立楼盘的专门账户,售楼所得全部入此账户,每项支出都要接受国土房管局和银行的监控,以保证专款专用。一个项目的预售款监控账户可以是一个,也可以有多个监控账户。究竟如何判断,要以悬挂在售楼部现场的预售证为准,消费者将购房款存入任何一个监控账户都是安全的。但由于不少消费者在买房时,发展商要他把购房款存入什么账户,他就存在那个账户里,而购房款进了非监控账户,就很容易发生被挪用的情况。所以消费者在交款时需要多留个心眼,注意留意预售证上的有关信息。 
  签合同前要交首期款吗? 

  案例:陈小姐日前前往建行某支行缴纳购房款,由于遗失了交款凭条,银行拒绝了陈小姐交款,陈小姐只好通知开发商重新补打交款凭条才顺利交款。 

  温馨提示:有这样的情况是因为购房人与开发商在网上签订购房合同,同时可以获得网上打印的《商品房预售款缴款通知书》,通知书上有监控账户、交款银行、交款时间、交款金额等内容。购房者必须凭该通知书到银行交款,然后凭《通知书回执》及银行进账单向开发商换领交款票据。如果按照流程,购房人实际只支付了定金就可签订购房合同,但在现实操作中,不少消费者发现会被要求先缴纳首期款。 

  由于消费者签完合同后,不及时支付首期房款,会使发展商面临无法收取款项、房屋也无法继续销售的风险。为规避风险,目前仍有不少发展商让购房者先将首期存到指定账户,签完合同后一两天内再转到监控账户。而这样的变通操作自然也容易滋生挪用房款的问题。 

  因此,对于发展商的要求,购房者要多问几个为什么。至于发展商为规避风险而采取某些做法,如果通过协商也无法改变,也要尽量为自己争取权益,比如签订补充条款,约定若首期款不能在指定时间进入监控账户,将有哪些惩罚措施。 

  签合同办房产证都有时间限定 

  合同鉴证8个工作日可以办好 

  案例:林先生五一前购买了一套两房单位,5月中旬与开发商签订了合同。但至今两个多月过去了,房款林先生也已交了不少了,但合同一事如石沉大海。截至记者发稿时,林先生还是没拿到合同。而林先生登录“阳光家缘”网站,发现该楼盘绝大部分业主都已拿到了合同,只剩下少数人和自己一样没有拿到合同。 

  温馨提示:合同签订后,开发商必须拿打印的合同到房管局办理鉴证,通常是8个工作日可以办好。若买家购买的房屋已经在“阳光家缘”上,一旦鉴证完成,该套商品房的状态就变为表示“已备案”的棕色。这时,一般开发商会及时通知业主领回合同。若买家是一次性付款,那领回的将是合同原件。若买家是按揭购房,在“阳光家缘”上该套商品房的状态除了呈棕色外,还将有一个黑色的菱形图案,表示是被抵押的,而买家领回的则是合同复印件。 

  同时,买家还可登录广州市国土房管局官方网站,在登记备案一栏输入合同的合同号,查询该房屋的备案登记情况。 

  伯方律师事务所副主任陈敏律师表示,一般在合同条款里,买家和开发商会约定在一定的时间期限内完成合同鉴证。如果超过时间期限,买家有权利依据合同向开发商要求索赔。
  交楼720天内必须办好房产证 

  案例:王小姐刚刚买了一套商品房,购房合同规定今年10月1日交楼,交楼后720天内办房产证。按照“未取得房产证的房子禁止转让”的新规定,如果王小姐想卖掉这套房子,至少要等到2008年10月1日以后。 

  温馨提示:一般而言,合同约定办理房产证的时间期限是交楼后720天之内。业主通常有三种方式了解自己的房产证办理情况:第一,业主可以携带商品房买卖合同或合同号码,到房地产交易中心查询自己的单位是否已经出证。其次,业主可以先向开发商了解是否已经出证,或是否已送件办理。若开发商说已送件办理,业主可向开发商索要送件编号,再用这个编号到房地产交易中心查询房产证的办理情况。另外,业主还可登录市国土房管局网站,输入单位所属的预售证号码查询。 

  为避免开发商挪用契税而导致不能按时拿到房产证的情况发生,新的购房者在与开发商签订商品房买卖合同时,不妨选择自己缴纳契税。也就是说,在开发商要求业主缴纳契税时,业主可自行到房地产交易中心缴纳契税。同时,购房者还可以在新版商品房买卖合同中,选择第18条的第二款:乙方办理。即在甲方办结初始登记的前提下,乙方自行办理产权登记的,甲方应在商品房交付使用后某日内将登记机关要求的需甲方提供的证件资料提交乙方。 

 收楼后巧对维修“拖”字诀 

  大多数的楼盘在交楼时,业主只需要与管理公司签订物业管理服务协议,同意遵守管理公司的各项规定及具体要求就行了,也有些楼盘要求买家签订管理公约、业主公约、住宅使用说明书、住宅质量保证书等等。而大部分楼盘的物业管理服务协议都已经成文,业主即使有什么不满意,也难以更改,而且更多的业主关注的是房子本身的质量。因此,对物业管理服务协议的内容,许多业主最多是有粗略的了解,有些甚至对此协议书只是翻一下,就赶紧签上了大名。 

  所以,作为业主,通常在收楼的第一天,只要是发展商交付的单位没有太多的瑕疵,业主往往都是兴高采烈的,更不会对签名的过程感到不耐烦,也不会计较签名次数的多少。不过,当收了楼后,假如房子出现质量问题的话,业主回过头来仔细研究物业管理服务协议,就会发现,虽然不能说它是一纸空文,但实际上真的是形式重于内容。 

  最好签详尽质量保障协议 

  案例:去年底,张小姐在天河一小区买的房子顺利交付使用了。收楼后不到两个月,张小姐就发现房屋的空调机位旁有渗水现象,令主卧室的墙体湿了一片。把问题反映给管理公司,物业管理人员答应马上派人查看。第二天,果真有管理人员上门检查了一番,但查归查,却没有了维修的下文。张小姐追问管理人员,得到的答复是要等天不下雨了,才能从外墙维修。这一等就是近两个月,房子也从只有小片的水迹,发展成霉了一大片。终于有了维修人员在外墙进行维修了,然后又进入一个月的等待期。最终才盼来维修人员修理屋内的发霉处,铲灰、补灰后,又没有了声息。张小姐气急败坏地说,其实就只剩下漆涂料最后一道工序了,但不知为啥还是要一再地等,而且维修人员上门时,自己还凉茶、冷饮、盒饭地招呼齐全了呢。翻开住宅质量保证书,发现自己房屋的问题也是在保修范围内的,真不知管理者为何处理一个小问题都这么拖拉。 

  温馨提示:买家在收楼时,最好能与管理者签订一份详尽的质量保障协议,具体说明哪些质量问题是由管理者承担的,并要明确维修补偿的细则。否则单凭一张质量保证书实在是难以完全保障业主的权益。 

  此外,遇到质量问题就应该找管理处及时解决,假如对方总是只使用“拖”字诀的话,可以找管理公司的领导反映情况,也可以要求对方明确给出书面的承诺。更有买家支招说,若有空闲时间的话,也可以像上班那样每天准时到管理处去报到,对管理处的人员实施“骚扰”政策。在这种情况下,通常,管理公司也会顾及自己的颜面,会及时解决业主所遇到的问题。 

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